ראשית, ובטרם אדון לגופו של עניין, אבקש להסביר בקצרה את מהות תמ"א 38 והתמריץ הכלכלי הגלום בה. תמ"א 38 או בשמה המלא,תוכנית מתאר ארצית מס’ 38- חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, הינה תוכנית כלל ארצית החלה על כל שטח מדינת ישראל. התוכנית מפרטת את הדרכים לחיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה שנבנו לפני 1980 ושאינם עומדים בתקני הבנייה בפן של עמידות מבנים, תוך מתן תמריץ כלכלי לאותם דיירים כדרך לממן את חיזוק המבנה.
התמריץ הכלכלי הינו יצירת זכויות בנייה נוספות שיחולו על המבנה עם חיזוקו מפני רעידות אדמה. זכויות אלה יכולות להתבטא באפשרות של תוספות בנייה כגון הרחבת דירות קיימות או בניית דירות חדשות. הגורם של אפשרות בניית דירות חדשות הינו רב משמעות שכן הדיירים רשאים במצב זה לבצע עסקת קומבינציה עם יזם או קבלן, כאשר אלה יישאו בכל העלויות הכרוכות בחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה ושיפוצו בהתאם למפרט טכני שמוצע על ידם ובתמורה מעבירים הדיירים את זכויות הבנייה שנוצרו עם חיזוק הבניין ליזם אשר זה ממשן בדרך של בניית דירות חדשות.
למראית עין נראה שתמ"א 38 היתה אמורה לחולל כבר עם פרסומה מהפכה נדלנית בכל חלקי הארץ שכן נוצר מצב שבו הדיירים בבתים משותפים יכולים לקבל שדרוג משמעותי לבניין מבלי לשלם עבורו אלא בתמורה למסירת הזכויות לבנייה על גג הבניין או בקומת העמודים.
אם כן נשאלת השאלה המתבקשת- מדוע תמ"א 38 מומשה בבניינים אחדים בלבד עד כה ולא פרצה בקנה מידה ארצי?
התשובה לכך מורכבת ממספר פרמטרים לא תלויים אשר כל אחד בדרכו גרם להיכשלות רבתי של כל פרויקט שעמד בפתח: אבקש לדון באותם פרמטרים ולהסביר את הפיתרון ההולם שניתן להם לאחרונה על ידי הגורמים הרלוונטיים שמשנים את התמונה לחלוטין.
הסכמת הדיירים לביצוע הפרויקט על הבניין
תמ"א 38, בנוסחה הרישמי, דורשת את הסכמת כל בעלי הנכסים בבניין לשם מימושה. דרישת הסכמה זו הינה בלתי הגיונית, שכן נוצר מצב שבו דייר שמתנגד ליישום התמ"א על הבניין מכתיב וקובע לכל יתר הדיירים שמעונייינים בכך- נורמה שכבר זכתה לכינוי בפני אנשי המקצוע – "הדייר הסרבן". דייר אשר בשום פנים ואופן, ומסיבות כאלה או אחרות, שלרוב אינן קשורות לפרוייקט, מסרב ליישום התוכנית.
פעולה זו אינה נכונה משפטית ואף ניתן להקיש מחוק פינוי בינוי הקובע במפורש כי לשם מימוש תוכנית פינוי בינוי על מתחם יש צורך בהסכמה של 80% מהדיירים בלבד. מצב זה, שבו מפנים דייר מביתו הינה פגיעה ברוטלית וקשה בקניינו הפרטי, ובכל זאת סברו בכנסת כי כך יש לקדם הנושא. מימוש תמ"א 38 הינו "מעודן" ו"מרוכך" בצורה משמעותית מפינוי בינוי שכן אין פוגעים בקיניינו הפרטי של המתנגד אלא ברכוש המשותף בלבד ולכן נדרש תיקון חקיקה שיסדיר זאת. ואכן, ב- 22.1.08 תיקנה הכנסת את חוק המקרקעין, על מנת להסדיר את הואקום שנוצר, בחקיקתה את חוק המקרקעין- חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, המפחית את הרוב הדרוש לישום תמ"א ל- 66% מכלל בעלי הנכסים בבניין, בעיסקת קומבינציה להעברת זכויות הבנייה ובכפוף לאישור התוכנית על ידי המפקח על בתים משותפים שדן בטענות המתנגדים.
מצב זה מקל מאוד על יישום התוכנית בשלב הראשון של ההסכמה עם הדיירים ופתר את הבעייתיות המקדמית לאישור התוכנית.
חוסר הבנה מצד הרשויות המקומיות לגבי יישום התוכנית בתחומה:
הגורמים הנמצאים במחלקות ההנדסה של הרשויות המקומית התנהלו עד כה בצורה מאוד איטית וחסרת כל אמביציה מינימלית לעודד את יישום התמ"א וזאת באמצעות הימנעות מפרסומה ברבים ליידוע התושבים, ואי- יצירת קבצי הנחיות ברורים למימוש התוכנית על ידי היזמים. עשו טוב רשויות כגון נתניה וראשל"צ שאף זו האחרונה הלכה מספר צעדים קדימה ומקדימה את שאר הרשויות בכך שזו הוציאה תוכנית עירונית תחת מטריית תמ"א 38 אשר מגדילה בצורה משמעותית את אחוזי הבנייה המיתווספים לנכס עם חיזוקו (מעבר לקומה טיפוסית המאשרת תמ"א 38). העירייה חילקה את העיר למתחמים בהתאם לרמות ביקוש ומחיר לשם יצירת כדאיות כלכלית ליזמים לעשות פרוייקטים באזור.יעשו טוב כל הרשויות אם יפעלו כפי שפעלה עיריית ראשל"צ שכן בכל עיר יש מקומות יותר "איכותיים" ומקומות "פחות איכותיים" שידירו את רגלי היזמים ממימוש התוכנית באזורים אלה.
לאחרונה נראית התעוררות מצד הרשויות לשם קידום פרוייקטים בשטחן וזאת בשל התאוצה שתופסת התוכנית עם פרסום החקיקה החדשה שבאה בנושא ובעקבות החלטות של הוועדות המקומיות והאזוריות אשר קבעו קווי מתאר כללים למימוש פרוייקט בבניין פוטנציאלי, מצב המביא לוודאות תכנונית מירבית שדורשת התוכנית.
חוסר תמריצי מיסוי מקלים ליזם המבצע פרוייקט תמ"א 38
המון דובר על הרצון לתת תמריצים בצורה של הקלות מס למימוש התמ"א ליזמים, שכן מימוש התוכנית במיסוי מלא מוביל חוסר כדאיות כלכלית להתקשר בהסכם עם בניין, ורק לאחרונה המילים הופכות למעשים וזאת באמצעות חקיקה מקילה המפחיתה את היטל ההשבחה עם מימוש אחוזי הבנייה שנוצרים ב-90% ואת אגרת הבנייה ב-50%. לאחרונה יצאה ועדים הכספים של הכנסת בהצהרה לפיה היא הולכת להעביר בקריאה שנייה ושלישית תיקון לחוק מיסוי מקרקעין שיבטל את מס השבח ומס המכירה בפרוייקט. חקיקה זו עדיין מונחת על שולחן הכנסת והצפי מצד כל הגורמים המעורבים הינה שהתיקון יעבור בקרוב ובכך ישלים את מסגרת החקיקה הרצויה מבחינה מיסוי על הפרוויקט.
לסיכום, ניתן להבחין כי בשלוש השנים מאז פורסמה תמ"א 38, התנהלות הממשלה והרשויות הולכת ותופסת תאוצה לקראת הפיכת תמ"א 38 לתוכנית שתביא לשינוי פני הנוף האורבני תוך חיזוק הבניינים כנגד רעידות אדמה.
כמובן, שאין זה סוף פסוק, ותמ"א 38 היתה ועודנה תוכנית מורכבת שתעמוד בפני מבחנים קשים בהמשך, אך לא אטעה אם אומר – שבימים אלה תמ"א 38 יוצאת לדרך חדשה והרבה יותר מבטיחה.
כתב: עו"ד רועי נחמוקה
חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה
בימים אלה (ינואר 2008) נחקק חוק מיוחד, אשר נועד להקל על יכולת היישום של תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית אשר גובשה בשנת 2005 במטרה לעודד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה). החוק החדש הוא מהפכני במובן זה שהוא מאפשר לקבל החלטות בדבר בנייה והשבחת זכויות בבית משותף וזאת ללא צורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית, כפי שהיה עד היום.
לפני החוק יכול היה דייר בודד, ללא כל נימוק, לסרב לתוכנית שמחזקת את המבנה ומשביחה אותו על ידי ניצול זכויות בנייה ובכך לטרפד את ישום וביצוע התכנית על אפם וחמתם של כל יתר בעלי הדירות בבית. זכות וטו זו נוצלה לא פעם לשם סחיטת כספים או הטבות על ידי הסרבן.
החוק החדש משנה את המצב באופן מהותי והוא צפוי להביא ליישום הרבה יותר רחב וקל של תמ"א 38 והתמריצים שהיא מעניקה לחיזוק מבנים קיימים, בד"כ בתים בני 3-4 קומות על עמודים ובניה נוספת עליהם.
עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף
החוק קובע שביצוע עבודות ברכוש המשותף, במסגרת תוכנית החיזוק (כלומר במסגרת תמ"א 38) שמטרתה שינוי ברכוש המשותף (שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה) טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף, כלומר במקרה כזה מספיק להחתים רוב רגיל (51%) מבעלי הדירות בבית בכדי לחייב את כל בעלי הדירות בתשלום והשתתפות בעבודה.
לפני החוק האמור היה צריך לקבל הסכמה מראש של כל בעלי הדירות.
נציין, כי החוק איננו מחייב להשיג את הרוב הנ"ל באמצעות כינוס אסיפת דיירים.
עבודה שמטרתה הרחבת דירה
ביצוע עבודה ברכוש המשותף, במסגרת תוכנית החיזוק, שמטרתה הרחבת דירה, טעונה החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות.
המצב הקודם היה, שהרחבת דירה נדרשת להסכמת מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהשטח המשותף הצמוד לדירותיהם. דהיינו ההקלה כיום היא מ- 75% ל- 60% כאשר יודגש שוב: לא מדובר רק בהרחבת דירה אלא בהרחבה שהיא חלק מתכנית החיזוק של הבית.
המונח "הרחבה של דירה" הוא גם אופקי וגם אנכי. דהיינו גם בניית חדר על הגג שמחובר לדירה בקומה העליונה מוגדר כהרחבה. נוסיף ונאמר כי גם הרחבת דירה לשם בניית ממ"ד (דירתי או קומתי) מספיק להשיג רוב של 60% מבעלי הדירות כדי להעביר את ההחלטה ובמקרה של ממ"ד הדבר נכון גם שלא במסגרת תוכנית החיזוק.
עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה
כידוע תמ"א 38 מתמרצת את ביצוע חיזוק המבנה הקיים בין היתר ע"י הוספת קומות וזכויות בנייה. במקרה שמדובר בביצוע עבודה ברכוש המשותף עפ"י תוכנית החיזוק שמטרתה בניית דירה חדשה טעונה ההחלטה עדיין הסכמה מראש של כלל בעלי הדירות בבניין, אולם אם הדירה החדשה או הדירות החדשות מספרן אינו עולה על 1/3 ממספר הדירות הקיים בבית ושטח רצפתן הכולל (של החדשות) אינו עולה על 1/3 משטח הרצפה הכולל של כל הדירות הקיימות, רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את העבודה גם אם לא התקבלה הסכמה של כל בעלי הדירות.
כדי לפנות למפקח צריך להשיג רוב של מי שבבעלותם 2/3 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
החוק גם מחייב את הרוב הנ"ל (2/3) לשמוע תחילה את טענותיו של המיעוט בטרם הגשת התביעה למפקח. המפקח על המקרקעין מוסמך כאמור לאשר את ביצוע העבודה שמטרתה בניית דירה או דירות חדשות (כלומר הוספת קומה או יותר) והוא רשאי להתנות תנאים לשם ביצוע העבודה.
כל ההסכמות בכתב
נקבע באופן מפורש בחוק, שהסכמת כל בעל דירה לצורך קבלת ההחלטות הנ"ל תהיה בכתב מאומתת ע"י עו"ד ואין זה משנה אם ההסכמה כאמור ניתנה לפני מתן היתר הבניה או מאוחר יותר.
חובת חיזוק הבית המשותף
למען הסר ספק כל העבודות הללו ברכוש המשותף (שינוי, הרחבה, הוספת דירה) חייבות להתבצע ביחד עם ביצוע חיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה.
הוצאות
כאשר קיים הרוב הנדרש, אזי כל בעל דירה בבית המשותף חייב להשתתף בהוצאות הנדרשות לביצוע עבודה ברכוש המשותף ובהוצאות השותפות לשם אחזקתו התקינה של תוצר העבודה האמורה וכן חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לשם ביצוע החיזוק.
סיכום
החוק החדש צפוי להוות פריצת דרך ביישום רחב היקף של תמ"א 38, יישום שנמנע עד כה בשל דרישת ההסכמה הכללית. החוק מחליש את עמדת המיקוח, בעיקר של בעלי הקומות העליונות, שהיוו עד היום את אבן הנגף המרכזית מיישום תמ"א 38 ולכן זוהי פריצת הדרך. יש בחוק החדש ביטוי של העדפה לבעלות המשותפת על פני הקניין הפרטי.
חוק זה הוא המשך ישיר של חוק פינוי בינוי, אשר היה הסנונית הראשונה שאיפשרה לרוב בלבד (אמנם רוב מיוחד של 80%) בבית המשותף לקבל החלטה גורלית ומרחיקת לכת של הריסת המבנה הקיים ובניית בית חדש תחתיו.
יתכן בהחלט שיש בכך ציון דרך גם לחקיקה נוספת בעתיד ברוח זו, חקיקה אשר תביא לסיום העידן שבו דייר בודד או מיעוט קטן יכול היה ללא נימוק לטרפד השבחת הנכס שתומכים בו רוב מאסיבי של בעלי הדירות.
יש להניח שלחוק זה יותקנו בעתיד תקנות ויתכן אף שינתנו תמריצים נוספים לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.