מידע כללי

תמ"א 38 - מידע כללי

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא תוכנית מתאר ארצית המהווה חלק מהערכות המדינה לרעידות אדמה ומטרתה היא לאפשר חיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות במקרה של רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרים לתוספות בניה, שייעלו את ערך הבניין, בכפוף לשיפוץ יסודות הבניין והשלד והתאמתם לתקן. התוכנית הוכנה ונערכה החל משנת 2002 על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים.

במדינת ישראל קיים תקן לבניה האמור להבטיח יציבות מבנים במקרה של רעידת אדמה. תקן זה נקרא תקן ישראלי 413, והוא התקבל לראשונה בשנה 1975. מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן. עלות חיזוק שלדי בניינים והתאמתם לתקן היא גבוהה. מטרתה של תמ"א 38 היא לעודד בעלי בתים לערוך את השיפוץ ולאפשר להם לממן אותו. התמריץ הוא בדמות קבלת היתר לבניה נוספת, ובכלל זה הוספת קומות נוספות לבניין או הרחבת הקומות הקיימות.

באזורים שבהם יש גיאות בשוק הנדל"ן, תמ"א 38 יצרה גל של יזמות בתחום, ובעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לשיפוץ במסגרת התמ"א. עם זאת, עד לינואר 2008 רק מבנים בודדים שופצו בפועל במסגרת התמ"א.

זכאים להיתרי בניה במסגרת התוכנית בניינים שנבנו לפני שנת 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, ובכלל זה מבנים בני עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

זכאים להכלל בתמ"א 38 בניינים למגורים ובניינים לשימושים אחרים.

יישום התוכנית כפוף לשיקולי התכנון של ועדות מחוזיות, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר. על ועדות אלה לגבש קווים מנחים להחלטותיהן.

לפי התוכנית המקורית, על מנת לבצע שיפוץ כאמור, נדרשת הסכמתם שלכלבעלי הזכויות בנכס. בהחלטת הכנסת בדצמבר 2007 נקבע שהרחבת דירות לשם הקמת מרחבים מוגנים מותנית בהסכמת בעלי 60% מהדירות . בהחלטה נוספת מינואר 2008, נקבע ש:

  • לחיזוק הבניין במסגרת התמ"א נדרש רוב של 50% מבעלי הדירות;
  • להרחבת דירה במסגרת התמ"א נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות;
  • להוספת דירות נוספות במסגרת התמ"א נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות. עם זאת ישנה אפשרות לפנות למפקח על רישום המקרקעין ולבקש ממנו לאשר את הבניה ברוב של 2/3 מבעלי הדירות בלבד.

אפשרויות הבניה במסגרת התמ"א

לגבי המבנים הזכאים להיות משופצים במסגרת התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

  • חיזוק המבנה בלבד; בקשה לחיזוק בלבד, ללא תוספות בנייה, מאושרת אוטומטית.
  • חיזוק המבנה ותוספת יחידות דירות חדשות, בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
  • חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות; נדרש שהתוספת תכלול בניין מרחב מוגן דירתי או קומתי.

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או הרחבת הקומות הקיימות.

בבנייה במסגרת התמ"א יש להתייחס גם לנושאים הבאים:

מעלית
התמ"א מתירה בניית מעלית, גם באופן החורג מקוי הבניה הרגילים של הבניין.

חניה
התמ"א מחייבת בניית חניות עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפתור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי.

מראה הבניין
במקרה של תוספות בניה, מראה התוספות צריך להתאים למראה הקיים של הבניין, וה התמ"א דורשת לשפץ את חזית הבניין ושטח המגרש.

סוגיות מיסוי

תוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 עשויה להיות כרוכה בתשלום מיסים: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. מסים אלה צריכים להיות משולמים הן במידה שבעלי הדירות מוכרים את זכויות הבניה שלהם על בגג או בחצר ליזם, והן במידה שהם מוכרים את הדירות ישירות לקונים הסופיים. שיעורי המסים תלויים בגורמים שונים, אבל יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה, ולהכביד על הכדאיות הכלכלית של פרויקט השיפוץ.

האפשרות לפטור ממיסים נדונה אך עד היום לא התקבלה סופית בעניין. רשות המיסים הודיעה בשנת 2006 על הקפאת גביית מס שבח ומס רכישה במקרה של בניה לפי התמ"א, והבטיחה שתפעל כך שלכשייתקבלו החוקים בעניין, הם יופעלו רטרואקטיבית. הודעה זו אינה תקפה לגבי היטלי השבחה, הנגבים על ידי הרשויות המקומיות.